IL MOMENTO GIUSTO DI INVESTIMENTO A BERLINO
Berlino il mercato più interessante dell'Europa
Diverse analisi convergono sulla ragione per la quale investitori o semplici risparmiatori puntano su Berlino: gli affitti, come i prezzi d'acquisto, sono molto più bassi che nelle altre metropoli tedesche ed europee. Inoltre la città é in forte crescita.
Questo differenziale di prezzi porta ad un potenziale di plusvalenza importante con investimenti molto bassi. Durante gli ultimi 10 anni il mercato immobiliare berlinese è andato contro-corrente per il rallentamento dell'economia tedesca avvenuto 6 anni dopo il crollo del muro di Berlino in seguito agli enormi sforzi effettuati per restaurare la città.
Mentre Parigi, Madrid e Londra vedevano i loro prezzi sfrecciare verso l'alto, Berlino continuava il suo lungo cammino di ricostruzione. In quegli anni grandi spazi si sono resi disponibili lungo il tracciato del muro e la ricostruzione ha goduto di numerose e ripetute sovvenzioni agli investimenti.
Queste condizioni economiche e storiche particolari hanno fatto si che Berlino, grande capitale europea, abbia raggiunto prezzi comparabili a quelli di una piccola città di provincia italiana.
Oggi il nuovo volto di una Berlino restaurata si svela . Sempre più tedeschi e stranieri si spostano in città, ravvivando i quartieri: il mercato degli affitti si alimenta e in generale comincia la crescita.
Prospettive molto favorevoli per il settore immobiliare a Berlino
Tutti gli specialisti sono unanimi i prezzi immobiliari berlinesi sono sottovalutati e possiedono dunque un potenziale di crescita interessante. Gli esperti ritengono che i prezzi medi al m2 e gli affitti raddoppino nei prossimi 10 anni per recuperare i livelli delle altre metropoli tedesche ed europee.
Tre ragioni per investire a Berlino
1 ticket d'ingresso molto basso
- il livello dei prezzi a Berlino é tra i più bassi d'Europa ma con un attrattività in forte crescita
- diversificazione dell'investimento
2 Investimento locativi di qualità e rendimento
- rendimenti tra il 3 e l' 8%
- possibilità di comprare prodotti affittati a prezzi "scontati" ed ottenere affitti già dal primo giorno.
3 Fiscalità interessante ed esonero totale delle plus valenze dopo dieci anni.
Berlino, un forte potenziale economico:
La città ritrova la sua attrattiva internazionale; il governo tedesco, le sue amministrazioni e tutto il corollario di ambasciate e consolati sono ormai tornati in città. La capitale tedesca si trova ora al centro dell´Europa a 27 e vede la sua economia ed il suo ruolo svilupparsi.
Berlino è una città turistica importante. Le statistiche la considerano la terza città più visitata d'Europa dopo Parigi e Londra, davanti a Madrid, Roma e Barcellona. Molte imprese, in particolare nel settore dei mass media e delle nuove tecnologie (IBM, Sony, Oracle, MTV, ecc.…) ne hanno fatto la loro nuova sede portando con loro profili internazionali altamente qualificati (anche come affittuari e compratori) e il loro indotto. La città punta molto sulla ricerca e le sue università tecnologiche. Berlino è un riferimento innegabile per l'arte contemporanea e attira giovani talenti dal mondo intero. La città ha anche una demografia positiva e grazie anche a importanti spazi verdi puo' vantare una vivibilità che attira le giovani famiglie e non solo. Tutti questi dati fanno si che la domanda di metri pro capite è in piena crescita.
2012: BBI- Berlino Brandenburgo Internazionale: l´aeroporto s´ingrandisce
L´aeroporto di Berlino era di dimensioni inferiori rispetto alle altre capitali europee, ma da oggi il BBI è destinato a ricevere inizialmente 30 milioni di passeggeri e successivamente arrivare fino a 50 milioni di utenti all'anno, questo porterà Berlino a livello delle altre grandi capitali europee, attirando ancora più imprese e flussi turistici.
Anche a Berlino genericamente i quartieri del centro sono molto famosi ma la particolarità é che l’antica suddivisione della città tra Est e Ovest ha creato una configurazione unica con due centri: il centro dell’Ovest nel distretto di Charlottenbourg, attorno alla stazione Zoologischer Garten e al Kürfurstendamm, e il centro dell’Est nel distretto di Mitte, tra la porta di Brandenburg e l'Alexanderplatz.
La città di Berlino è divisa in 13 distretti: questi distretti sono loro stessi suddivisi in quartieri. Certi quartieri hanno lo stesso nome del distretto. Per esempio, il distretto di Mitte contiene il quartiere Mitte ma anche quello di Tiergarten, Moabit e Wedding.
Il quartiere di Mitte è molto attraente e quindi caro, invece gli altri quartieri del distretto sono più economici. Per fare un altro esempio, l’attraente quartiere di Prenzlauerberg dipende dal distretto di Pankow, per cui un’offerta immobiliare a Pankow può significare Prenzlauerberg.
Vi presentiamo qui 5 quartieri per i quali andate “sul sicuro” e nei quali abbiamo selezionato dei beni a titolo comparativo. Useremo anche i termini “Kiez” o “Viertel” che indicano nel gergo immobiliare berlinese un micro-quartiere attorno ad una via molto attraente.
Charlottenbourg, classico e sempre di moda
Charlottenbourg-Wilmersdorf è un grande distretto nel centro Ovest della città.
A Nord del distretto troviamo il Castello dallo stesso nome con il suo bellissimo parco: un angolo di natura in piena città.
Al centro si estende il Kurfürstendamm. Questo viale, paragonabile ai Champs Elysées di Parigi, riunisce delle insegne di lusso e dei centri d’affari, senza dimenticare un gran numero di case private nelle vie vicine.
A Est del viale della stazione dello Zoo si trova il giardino zoologico e numerosi centri commerciali con marchi internazionali, senza dimenticare il famoso KDW.
Il quartiere di Charlottenbourg ha la fama di un quartiere borghese. Non è il quartiere preferito dei giovani, che lo trovano senza dubbio un po’ troppo classico, tuttavia questa parte della città possiede numerosi vantaggi. Ci sono tanti artigiani e ristoranti di qualità, ma anche negozi e numerosi trasporti pubblici. Gli edifici d’epoca sono stati ristrutturati scrupolosamente e ci sono bellissimi palazzi e appartamenti.
Il quartiere è sempre di moda ed è ricercato da tutti quelli che non vogliono essere dipendenti dalle mode immobiliari.
Questo quartiere ha subito sicuramente negli ultimi anni una perdita di interesse dovuta all'effetto moda, grandi spazi e prezzi bassi nei quartieri dell'est, ma per la clientela alla ricerca di bellissimi palazzi ed eleganza é sicuramente appropriato. Inoltre l'effetto est con i suoi vantaggi in termine di prezzi e spazi si riduce con il tempo e l'ovest sta cominciando a recuperare terreno.
Per quanto riguarda la composizione sociale e l’età degli abitanti, la sua popolazione è mista. Le vie le più famose sono le vie perpendicolari e parallele al Kurfürstendamm a partire dalla piazza Adenauer fino alla piazza Wittenberg.
I dintorni della Savigny Platz o della Fasanenstrasse sono degli esempi di posti molto famosi.
Schöneberg, plurale e accogliente
Schöneberg è un quartiere del distretto di Schöneberg-Tempelhof.
Nella ex-suddivisione della città, Schöneberg si trovava a Ovest, bloccato tra Charlottenbourg, il quartiere borghese e ufficiale, e Kreuzberg, il quartiere alternativo e contestatario. Questa situazione ha determinato il suo carattere: un mix riuscito di due influenze.
La comunità omossessuale si è installata attorno alla Nollendorfplatz. Nella parte Sud della Kurfürstenstrasse troviamo un gran numero di artisti, mentre la comunità turca propone numerosi negozi alimentari « Lebensmittel » sulla Postsdamer Strasse.
Più a Sud, la stazione di Südkreuz è diventata un’asse importante per i trasporti. Attorno alla stazione si trova un grandissimo centro commerciale, che riunisce le insegne del mobile e del fai da te. Le linee S-Bahn che partono da questa stazione hanno formato a Sud del quartiere un’isola, che gode di una fama crescente: nelle vicinanze troviamo atelier di artisti, fabbriche ristrutturate e un progetto di creazione di un’università, orientato verso le scienze energetiche, nell’antico sito del Gasometro.
Come tutta la città di Berlino, Schöneberg è un quartiere molto verde con tanti parchi come il Kleistpark o il Volkspark, attorno al Comune. La parte più famosa di Schöneberg si trova attorno alla stazione della metro Eisenacher Strasse, e anche dalla piazza del mercato Winterfeld alla Hauptstrasse, passando dalla Goltzstrasse e dall’Akazienstrasse.
Kreuzberg, trendy e internazionale
Kreuzberg è un quartiere molto centrale grazie alla sua posizione a Sud di Mitte.
Fa parte di un distretto che contiene solo due quartieri: Kreuzberg e Friedrichshain. Per questa ragione, se vi interessa un bene a Kreuzberg, non avrete sorprese per quanto riguarda la denominazione.
Il quartiere è il riferimento alternativo della città perché è senza dubbio in questa zona che si trova il più grande mix sociale: Yuppies internazionali, artisti, punk, famiglie turche o borghesi romantici, senza tetto e abituati dei « Kneipe ». E’ anche il quartiere della vita notturna con i suoi numerosi bar, club e la sua vita culturale effervescente.
Il Landwerhkanal che lo attraversa propone bellissime passeggiate dove potete trovare, durante la bella stagione, jogger e gruppi di persone che giocano a bocce. Certi indirizzi sul Paul-Link-Ufer affacciati sul canale sono diventati molto cari.
Il Kiez attorno alla Bergman Strasse a Sud-Ovest del quartiere, è stato il bersaglio di numerosi investitori in questi ultimi anni perché riunisce tutti gli aspetti dell’arte di vivere berlinese: ogni giorno un mercato coperto con prodotti freschi, negozi, ristoranti, un grande parco nella vicinanza, il Victoria, e bellissimi palazzi antichi ristrutturati a regola d’arte.
Altri Kiez si sviluppano nella stessa maniera attorno alla Menteuffelstrasse o alla Graefestrasse. Stranamente, è senza dubbio la parte più a Nord di Kreuzberg - la più vicina a Mitte quindi quella più centro città - che per il momento rimane la parte meno attraente perché priva di vita di quartiere.
Prenzlauerberg, l’arte di vivere
Prenzlauerberg è il quartiere prodigio della riunificazione.
Abbandonato dalle autorità dell’Est durante la separazione della città poiché troppo rovinato per illustrare il miracolo socialista, ha subito una grande trasformazione in seguito alla caduta del muro.
Oggi, è senza dubbio il quartiere più omogeneo, meglio rinnovato e più ricercato di tutta Berlino.
Ha ricevuto sussidi colossali per la bonificazione dei palazzi che erano particolarmente rovinati. Oggi, tranne qualche eccezione, il quartiere è composto da facciate colorate, balconi fioriti e parco giochi per bambini. E’ un piccolo paradiso per le famiglie di classe media superiore.
Tutto è pensato per i bambini di conseguenza la vita di quartiere è molto rassicurante, conviviale e divertente. Il fascino di questo quartiere agisce anche sui turisti estivi grazie a numerosi bar, ristoranti, boutique di creatori e ad un’attività culturale importante. Basti pensare alla Kulturebrauerei: un birrificio ristrutturato e trasformato in un grandissimo centro culturale.
Le vie che circondano la Kolwiltzplatz e la Helmoltplatz, ma anche la Zion Kirche o la Kastanian Allee, sono molto ricercate. A Sud del Prenzlauerberg, lungo il Volkspark Friedrichshain, al confine con il quartiere dallo stesso nome, scopriamo il Bötzow Viertel dove vie come la Hufelandstrasse o la Bötzowstrasse sono molto famose.
Friedrichshain, destinazione successo
Prima della caduta del muro, il Friedrichshain era soprattutto il quartiere modello del miracolo socialista. L’imponente Karl Marx Allee e i suoi appartamenti moderni e dotati di ogni confort affacciati sul viale testimoniano di questo glorioso passato. Il governo dell’ex RDA aveva l’idea di proporre appartamenti salubri e funzionali. Per questo motivo, il Friedrichschain è in gran parte un campo di prefabbricati: il «Plattenbau», il cui standing è ridotto all’essenziale.
Ovviamente, non è questa parte del Friedrichshain che attira gli investitori, ma quella che all’inizio del 2000 ha comminciato ad attrarre gli studenti. In effetti, vicino alla Boxhagener Platz, erano rimasti diversi gruppi di costruzioni antiche e rovinate come quelle che si potevano trovare a Prenzlauerberg. Dopo la caduta del muro, gli investitori non si sono appropriati subito queste costruzioni, permettendo agli studenti di trovare un quartiere in cui gli affitti erano ancora molto accessibili. Si è quindi creata un’economia attorno ai bisogni degli studenti: bar, fast-food, negozi di dischi e di vestiti. Il quartiere conserva ancora oggi questa sua natura: dinamico, vivo, giovanile e molto attraente.
Ormai si installano anche delle famiglie, perché l’influenza di Prenzlauerberg si è estesa dal Nord del quartiere: ristrutturazione dei palazzi con grandi spese, creazione di parco giochi per bambini e di orti collettivi. Il Samariter Viertel ne è un buonissimo esempio.
Il quartiere attorno alla Boxhagenerplatz con i suoi famosi mercati (alimentazione di sabato e mercato delle pulci di domenica) è senza dubbio il luogo più ricercato di Friedrichshain.